TRXF11 Fortalece Portfólio Híbrido com Aquisições Estratégicas em Logística e Renda Urbana

O TRX REAL ESTATE FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO (TRXF11), administrado pela BRL TRUST DISTRIBUIDORA DE TÍTULOS E VALORES MOBILIÁRIOS S.A. e gerido pela TRX GESTORA DE RECURSOS LTDA., comunicou ao mercado a conclusão e a celebração de acordos referentes a duas grandes aquisições que reforçam sua estratégia de diversificação e foco em ativos de primeira linha. O Fundo busca formar um portfólio com ativos bem localizados e características técnicas atuais, visando distribuir renda e potencial ganho de capital para seus cotistas, priorizando grandes empresas em contratos de longo prazo. As operações, realizadas em dezembro de 2025, totalizam um investimento significativo e alteram o perfil do Fundo, especialmente com o aumento da exposição ao segmento logístico de alta qualidade.

Aquisição Concluída: 14 Imóveis de Renda Urbana (CEF e Santander)

Em 11 de dezembro de 2025, o TRXF11 concluiu a aquisição de 14 imóveis, dando continuidade a um Fato Relevante divulgado anteriormente. Estes ativos foram adquiridos da FUNDAÇÃO DOS ECONOMIÁRIOS FEDERAIS (FUNCEF).

A transação envolveu 14 imóveis localizados em cidades estratégicas como São Paulo/SP, Jundiaí/SP, Salvador/BA, Rio de Janeiro/RJ, São Gonçalo/RJ, Niterói/RJ e Curitiba/PR. Desse total, 13 imóveis estavam locados integralmente à Caixa Econômica Federal (CEF), enquanto o imóvel restante estava locado em conjunto para a CEF e para o Banco Santander Brasil S.A.

O preço total desembolsado pelo Fundo para esta aquisição foi de R$ 140.000.000,00. A maior parte deste valor, R$ 139.997.171,11, foi paga mediante compensação com créditos detidos pelo Fundo contra os cessionários da Vendedora, em decorrência da subscrição de cotas da 12ª Oferta Pública de Emissão de Cotas do Fundo. O saldo de R$ 2.828,89 foi pago em moeda corrente nacional, utilizando recursos captados na mesma 12ª Oferta Pública. Os contratos de locação são na modalidade típica e possuem um prazo médio de vigência de aproximadamente 5 anos. O Fundo passou a auferir as receitas de locação após ter sido imitido na posse indireta dos imóveis na data de conclusão.

Aquisição Indireta: 5 Galpões Logísticos Multilocatários (90% via HIRE11)

Em 10 de dezembro de 2025, o Fundo celebrou um "Acordo de Investimento e Contrato de Compra e Venda de Cotas" para a aquisição indireta de 5 galpões logísticos multilocatários. Esta operação foi estruturada através da aquisição de cotas do HIRE FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO (HIRE11), com o TRXF11 se comprometendo com investimentos futuros para financiar a compra e obras de expansão pelo HIRE11. O Fundo detém aproximadamente 90% de participação nesta aquisição indireta.

Os 5 imóveis logísticos (HBR Multipark, HBR Água Chata, Hlog Cabreúva, Hlog Galeão e CLJ Jaguaré) estão localizados nas Regiões Metropolitanas de São Paulo e Rio de Janeiro. Três desses ativos (Hlog Cabreúva, Hlog Galeão e CLJ Jaguaré) são classificados com a qualidade técnica máxima AAA, o que reforça a tese de adquirir imóveis de qualidade técnica elevada.

O valor total a ser desembolsado pelo HIRE11 para a aquisição é de R$ 402.831.000,00. A participação do TRXF11 será financiada de forma faseada, utilizando compensação de créditos da 12ª Oferta (R$ 180.961.223,56) e recursos captados na 12ª Oferta (R$ 53.460.065,88) no Fechamento, além de uma parcela futura de R$ 115.157.350,00, a ser paga em até 12 meses, prioritariamente via compensação de créditos de futuras ofertas de cotas. Os galpões são multilocatários e operam com contratos de locação mistos (parte típica e parte atípica), com prazo médio de vigência de aproximadamente 5 anos. Um destaque é o potencial de expansão aprovado para os ativos Hlog Galeão e Hlog Cabreúva, representando um potencial aumento de receita e elevação do cap rate do portfólio. O Hlog Galeão, em particular, está localizado no Aeroporto Internacional do Rio de Janeiro e está em processo de trâmites para se tornar um galpão alfandegário.

Impacto Consolidado no Portfólio do TRXF11

As duas grandes aquisições impactam diretamente os indicadores do TRXF11, aumentando a diversificação, a área bruta locável (ABL) e o valor investido em imóveis. A aquisição logística reforça a estratégia de um portfólio híbrido, buscando resiliência a ciclos econômicos.

Principais Alterações no Portfólio (Pós-Aquisição Logística)

• Número de Imóveis: Passou de 105 para 110 (aumento de 5).
• Valor Investido em Imóveis: Aumentou de R$ 5.860.090.994,13 para R$ 6.262.921.994,13 (aumento de 6,87%).
• Área Bruta Locável (ABL): Aumentou de 1.096.423,23 m² para 1.203.523,23 m² (aumento de 9,77%).
• Prazo Médio: O prazo médio de vigência dos contratos do portfólio ajustou-se de 13,31 anos para 12,77 anos.
• Exposição Logística: O segmento Logístico agora representa 18,75% da ABL total do Fundo.
• Localização: 83,60% do valor investido está em imóveis localizados em Regiões Metropolitanas.
• Tipo de Contrato: Mais de 67% da receita do fundo advém de contratos atípicos.

O Fundo projeta que a estimativa de distribuição por cota até dezembro de 2025 se manterá entre R$ 0,90 e R$ 0,93.

Estrutura da Receita

A diversificação de receita do Fundo reflete seu caráter híbrido. O setor de Varejo (68,04%) e Logístico (18,75%) representam os maiores segmentos de atuação por ABL. Em relação à diversificação de aluguel por inquilino, o portfólio inclui grandes nomes como Assaí (17,60%), Grupo Mateus (16,97%), e o segmento Multilocatário, que representa 19,04%. A Caixa Econômica Federal contribui com 3,96% da receita de aluguel.

É fundamental que potenciais investidores leiam o Regulamento do Fundo e façam sua própria análise e avaliação dos riscos decorrentes do investimento. A rentabilidade esperada não constitui promessa, garantia ou sugestão de rentabilidade futura.