O fundo imobiliário RECT11 (Real Estate Capital) formalizou recentemente a venda de um ativo emblemático localizado na Avenida Europa, em São Paulo. A transação, avaliada em R$ 31 milhões, marca um movimento estratégico de desinvestimento e reciclagem de portfólio pela gestão, com impactos diretos na vacância e na previsibilidade de receita para os cotistas a longo prazo.
A operação ganha contornos específicos por ter sido realizada com o atual locatário do imóvel, o que reduz fricções operacionais e custos de transição. O ativo possui uma área total de aproximadamente 1.962 m², distribuídos em pavimentos corporativos de alto padrão, refletindo a valorização da região em que está inserido.
Estrutura Financeira e Cronograma de Recebimento
Um dos pontos mais singulares desta venda é a sua estrutura de pagamento. Diferente de transações à vista, o RECT11 optou por um parcelamento extenso, que se estende por 15 anos (180 meses). Este formato garante ao fundo uma entrada de caixa recorrente e previsível até o final de 2040.
Divisão do Fluxo de Pagamentos
- Fase 1: 7 parcelas mensais iniciais a partir de janeiro de 2026.
- Fase 2: Parcela única intermediária em agosto de 2026 no valor de R$ 3,11 milhões.
- Fase 3: 172 parcelas mensais subsequentes para quitação do saldo remanescente.
Mecanismos de Correção e Proteção (CDI)
Para mitigar os riscos inflacionários e de perda de poder de compra ao longo de 180 meses, o contrato estabelece que todas as parcelas serão corrigidas por 100% da variação do CDI. Visando a segurança de ambas as partes contra volatilidades extremas, foram implementadas travas de juros:
| Mecanismo de Travas | Percentual Mensal |
|---|---|
| Piso do CDI (Mínimo) | 0,50% ao mês |
| Teto do CDI (Máximo) | 1,50% ao mês |
Impacto no Portfólio e Performance
A venda gera um lucro imobiliário relevante, considerando que o preço de venda de R$ 31 milhões supera o custo de aquisição caixa de R$ 27,95 milhões. Além do ganho de capital, o impacto operacional é positivo na métrica de ocupação do fundo.
- Redução da Vacância: Com a saída deste ativo, a vacância física do portfólio recua para 8,25%.
- Gestão Ativa: A transação reforça o foco em alugar áreas remanescentes e prosseguir com a alienação de ativos não-estratégicos.
- Renda Passiva: A correção pelo CDI oferece uma proteção contra ciclos de alta de juros, mantendo o rendimento real do fundo.
